四百业主彻底告别“黑户”生涯

 广州中院成功处理一宗“烂尾楼”执行积案

　　编者按

　　“开发商在将卖给业主的房产重复抵押给银行后‘人间蒸发’了，楼盘彻底‘烂尾’，没有办房产证的400多户业主用尽平生积蓄购买的房子将面临不再属于自己的困境。”记者在亲历了这宗“烂尾楼”的执行过程后发现，广州中院的执行法官把群众最关心、最现实的利益放在首位的执法态度，让很有可能发展成为群体性事件的案件得到了妥善处理，对“烂尾楼”、“烂尾地”的处理树立了很好的范例。

　　本报记者 邓新建 本报通讯员 马伟锋

　　2008年就剩两天了，记者在广东省广州市中级人民法院执行局的办公室里看到，已经是晚上九点多钟了，但是这里还是一片灯火通明，清理执行积案的法官们仍然在忙碌着。负责执行“辉洋苑案”的执行局执行一庭法官肖凯，在清点着即将归档的法律文书，(2006)穗中法执字第621号案的送达回证，在他的手里显得格外有分量，与疲惫的身心相对应的是肖凯明显放松了的心情：辉洋苑400多户业主的“黑户”生涯终于画上了句号。

　　我们被开发商给卖了

　　“我们是被开发商给卖了！”说起该案的起因，辉洋苑小区的业主唐先生仍然一肚子怒气：2005年10月，唐先生以每平方米5000元的价格买下了位于广州市荔湾区的辉洋苑小区一套95平方米的房子。由于房子是带装修的现房，在交了首付款后，一家人欢天喜地搬进了新房。
　　去年5月18日，一张法院公告彻底打碎了小区的宁静：包括唐先生在内的400多户业主的房子被查封了！从法院他们了解到了事情的真相：辉洋苑小区的开发商广州金辉洋房地产有限公司把卖给他们的房子又偷着抵押给了两家银行用于借款，并以尚未出售和鉴证的房产作为抵押，双方还签订了具有强制执行效力的公证债权文书。但是，事后金辉洋公司没有按时归还欠款。根据法律规定，银行不需要再进行诉讼，可以直接持上述公证文书向法院提出强制执行。因此，广州中院在审查了银行提供的公证文书后，认为符合法律要求，予以立案执行，从而出现了上面房产被查封的一幕。

　　开发商“人间蒸发”楼盘彻底“烂尾”

　　“房产证办不了，就连自己用尽平生积蓄购买的房子都将不属于自己了！”听到这个消息，几年来积压在小区数百住户心中的怒火像“火山”一样爆发了！原来，从买房那天起，该小区的就陷进了开发商的“迷魂阵”里不得脱身。先是“借”给开发商的几万元装修款如同打了水漂，有去无还；接着以办房产证为由被“借”走的购房合同原件至今也是无影无踪；最后，见形势越来越不妙，开发商自己也“人间蒸发”了，楼盘彻底“烂尾”。“那个时候和开发商拼命的心都有！”
　　400多户业主随即向广州中院递交了执行异议，在通过司法途径寻求维权的同时，愤怒的业主们还频频向党委、政府等有关部门上访。
　　“设身处地地想一想，如果我们自己花钱买房子，住了四五年，居然变成了别人的，也会有不冷静的时候。因此，越是面对这样的案件，越要体现法官在主持公道，工作量大小都不是问题。”审判长赵彤面对当事人的激动却很镇静。
　　肖凯告诉记者，该案的当事人有400多户，光业主们递交的材料就足有2米多高；每一位业主都有不同的问题，且业主绝大多数都没有请律师，其中还有港澳及外籍当事人，需要做大量的指引和释法工作。而这种“烂尾楼”引发的群体性纠纷，仅仅对法律上的权利义务进行分配并不难，难的是要把银行、建筑商、小业主等多方利益进行综合的平衡，这种案件的难度和需付出的工作量可想而知。

　　怕不懂法律吃亏的业主们的三个“没想到”

　　而法官们的做法，让“第一次进法院的门，又不懂法律，总害怕吃亏”的业主们有了三个“没想到”。
　　冷女士对记者说出了业主们的第一个“没想到”：开发商带着业主们手中的购房合同跑了，那么，房子卖给了谁？手续都办齐了没有？银行按揭还清了没有？一连串的问题成为一团乱麻。广州中院执行局决定在小区内大量张贴查封公告，有意见的业主都来提异议。“现在我们明白了，难怪张帖公告时，法官说‘异议来的越多越好’。原来是法官在教业主用法律手段维权。”
　　第二个“没想到”：执行听证会被安排在能容纳500人的广州中院第一法庭，每个人都领到了一份听证须知、一份异议人情况及事项登记表。合议庭法官和6名书记员进行“一对一”服务，用了整整4天时间，逐一听取业主的意见。“不论有什么问题，都可以直接跟法官讲”。一肚子苦水吐了出来，唐先生心里舒服多了：“没想到，法官听我发牢骚那么有耐心，想想当初对法官们的无理指责，真不好意思”。
　　第三个“没想到”：业主郑先生是个“上班族”，平时难请假，因此错过了听证会。“谁知主办法官肖凯打电话过来，叫我星期六去找他。”到了法院才知道，近一段时间以来，广州中院除了每周二、四晚上加班，星期六还要照常上班。“电子公告栏里公布的案子没完没了，法官办公室的卷宗铺天盖地，没想到法院的案子这么多！”
　　通过以上做法，法官清楚地掌握了业主们在案件中的具体情况，本着“最大程度地保护业主的合法权益”、“对不同情况的当事人，分开庭审、分批审查、分别裁定”以及“宣判后，与房管部门协作，引导业主办妥房产手续”等原则，广州中院的执行法官们经过对利益分配的充分考虑和多方平衡，于2008年9月25日作出一系列裁定，而就是这些裁定让不同案情的400多户业主同样感受到了公平。法院确认出资购买辉洋苑住房的事实，认定了400多户业主的实际购买人身份；徐先生、吴女士等8户已经付清全部房款的房子，立即解封；大多数已经支付了部分购房款、并已实际使用其所购买房产的业主，之所以未办理房产证和产权过户登记，错不在业主。因此，待业主把剩余购房款缴到法院后，随即予以解封；极少数因转手交易、合同撤销等原因不符合条件的业主被明确告知：通过其他途径解决问题而业主向法院缴纳的剩余购房款，将由法院作为执行款统一支付给银行。

　　只有我们主动“找麻烦”老百姓才能更方便

　　宣判当天，记者在法庭看到，吴女士、赵先生等众多业主们紧紧攥着裁定书，热泪盈眶。
　　“我们不能怕麻烦，只有我们主动‘找麻烦’，老百姓才能更方便。”“要从感情上贴近群众，离得越近就越能得到老百姓的信任、案子就越好办。”广州中院执行局局长刘跃南在结案后说的话让业主们感动。就在拿到裁定书的当天，400多户业主就选出代表给法官们送来了锦旗，还有部分业主亲手写来了感谢信。
　　“民生毕竟是最基本的社会元素。在处理这类小区物业纠纷中，如果法院不首先考虑人的问题，解决好老百姓基本生活的问题，那就是丢了西瓜捡了芝麻。”有关专家针对此案表达了自己的观点。
　　本报广州12月30日电